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湖南法治報訊（全媒體記者 伏志勇 通訊員 羅曉洪 劉婧）近日，攸縣人民法院秉持善意文明執(zhí)行理念，在執(zhí)行某金融借款合同糾紛案件過程中，通過多方協(xié)調(diào)，促使?fàn)幾h雙方達成和解，既維護了債權(quán)人的勝訴權(quán)益，又保障了承租商戶不受案件影響正常經(jīng)營，成功實現(xiàn)雙贏。

蘇某平、王某蓮向某銀行貸款400余萬元，逾期未按約還款，銀行遂訴至法院要求二人及保證人某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司履行還款義務(wù)，并申請強制執(zhí)行，要求拍賣被申請人名下一處位于皇圖嶺鎮(zhèn)繁華地帶的5層房產(chǎn)。

不久后，一個難題浮出水面。租用該房的商戶經(jīng)營者聯(lián)系到執(zhí)行法官說：“法官，我在這里投入了巨資裝修，現(xiàn)在經(jīng)營情況漸入佳境，如果此時清場我將血本無歸！”

為核實情況，一方面，法官仔細查對核實了該商戶提供的租賃合同、租金交易明細等相關(guān)證據(jù)；另一方面，執(zhí)行人員也迅速到現(xiàn)場進行實地調(diào)查。最后，法院查明以下事實：涉案不動產(chǎn)一、二層（共約630平方米）已出租給案外人丁某用于經(jīng)營超市。

“從現(xiàn)場情況來看，該商戶經(jīng)營的超市在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹?，?jīng)營情況良好，如果去租、清空拍賣，既極大影響租戶正常經(jīng)營生產(chǎn)、又不利于物盡其用?！眻?zhí)行法官分析，買受人購買涉案不動產(chǎn)后，一般也是用于出租，如能“帶租拍賣”顯然更為適宜。

經(jīng)充分溝通，銀行最終同意帶租拍賣。

隨后，攸縣法院積極利用線上、線下宣傳平臺，最大程度擴大網(wǎng)絡(luò)拍賣的影響力、增加潛在的買受人。后經(jīng)過競拍，上述不動產(chǎn)以500余萬元的價格成交，至此，該案件圓滿終結(jié)。

法官說法

租賃合同在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，這就是所謂的“買賣不破租賃”。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。據(jù)此，在抵押權(quán)設(shè)立之后的租賃權(quán)，當(dāng)租賃權(quán)影響抵押權(quán)的實行的情形下，人民法院應(yīng)滌除租賃權(quán)，也就是所謂的“去租”。人民法院處置在抵押之后設(shè)立的租賃權(quán)的不動產(chǎn)，“去租”是常態(tài)。若在抵押權(quán)人認可租賃權(quán)或者租賃權(quán)不影響的抵押權(quán)的實現(xiàn)的特定情形下，人民法院可以“帶租”拍賣。

下一步，攸縣法院將堅持善意文明執(zhí)行理念，繼續(xù)綜合采取活封活扣、帶租拍賣、慎用懲戒等靈活執(zhí)行方式，既最大程度保障勝訴權(quán)利及時兌現(xiàn)，又充分彰顯司法溫度，實現(xiàn)多方共贏，為服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展提供有力司法保障。

作者：羅曉洪 劉婧

責(zé)編：劉惠明

一審：曾金春

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報